Szánthó Péter • 2025. június 11. 17:29
Július elsejétől élesedik a „helyi önazonosság védelméről” szóló törvény, amely érdemi eszközöket ad az önkormányzatok kezébe, hogy korlátozzák a beköltözők számát az adott településre, településrészre. Az intézkedés komoly átrendeződést okozhat az ingatlanpiacon, hiszen ha például két szomszédos település közül az egyikben él valamilyen beköltözési korlátozás, a másikban nem, akkor a kereslet utóbbi felé fog orientálódni - felhajtva az árakat. De a bankok is beárazhatják a kockázatokat a hitelminősítésnél.
A „helyi önazonosság védelméről” szóló törvény, amelyet szerdán fogadott el az Országgyűlés, jelentős hatással lesz a július elsejei hatálybalépéstől kezdődően a magyarországi ingatlanpiacra. A jogszabály lehetővé teszi az önkormányzatok számára, hogy korlátozzák a településre vagy annak egyes részeire való beköltözést.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy bizonyos települések, vagy városrészek lezárhatják kapuikat az újonnan érkező lakók előtt, ezzel befolyásolva az ottani keresletet és kínálatot.
Milyen eszközei vannak erre az önkormányzatnak?
- Elővásárlási jog: az ingatlan eladásakor elsőként az önkormányzat, majd – ha ő nem él vele – a környező ingatlan tulajdonosa vagy helyi lakos vásárolhatja meg az ingatlant.
- Lakcímbejelentés korlátozása: a lakcímbejelentési jog feltételekhez kötése (például közérdekű vállaláshoz vagy pénzbeli letéthez kötése).
- Betelepülési adó: helyi adó kivetése az új ingatlanvásárlókra.
Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy az ingatlant először az önkormányzatnak kell felajánlani ugyanazon feltételekkel, mint amilyenekkel meghirdetnénk eladásra. A 30 napos joggyakorlási idő alatt az önkormányzat dönthet, hogy megvásárolja-e az ingatlant. Ha nem él a jogával, a következő jogosultak (telekhatáros, helyi lakos) következnek, végül a külső vevők.
Óriási átrendeződés jön az ingatlanpiacon?
Ahol ilyen korlátozás lép életbe, ott a értelemszerűen a potenciális vásárlók köre szűkülhet, ami lefelé nyomhatja az ingatlanárakat és mérsékelheti a tranzakciók számát.
Ugyanakkor ha a szomszédos település nem él ezzel a lehetőséggel, ott a kereslet megnövekedhet, ami akár az árak gyorsabb emelkedéséhez is vezethet.
Az ingatlanpiac tehát területileg széttagoltabbá válhat: a korlátozást bevezető helyeken stagnálás vagy csökkenés, míg a szabadon elérhető településeken drágulás és élénkülés is elképzelhető.
Ez különösen az agglomerációs övezetekben lehet látványos, ahol a költözési szándék amúgy is erős, és az emberek rugalmasan váltanak egyik községből a másikba, ha ingatlankeresésről van szó.
Hosszabb távon ez a szabályozás az ingatlanvagyon értékére, a beruházási kedvre és akár a hitelezésre is kihatással lehet. Ahol bizonytalanságot vagy adminisztratív akadályokat érzékelnek a vevők vagy a fejlesztők, ott kisebb lehet a befektetési hajlandóság, míg a nyitottabb települések profitálhatnak az elterelődő keresletből.
Nagy kockázat a bankoknak
A törvénynek komoly következményei lesznek a lakáshitelek piacán is: korábban Csányi Péter OTP-vezérigazgató is arról beszélt, hogy a települési beköltözés korlátozása csökkentheti az ingatlanok értékét, ami komolyan befolyásolja a banki fedezetértékelést és a jelzáloghitelezést. A szigorítások különösen a fiatalokat és az alacsonyabb jövedelműeket szoríthatják ki a hitelpiacról.
Az már puszta piaci logika, hogy a bankok szigorúbbak lesznek a lakáshitelek elbírálásakor olyan településeken fekvő ingatlanoknál, ahol már érvényben van a korlátozás. De ott is jóval óvatosabban adhatnak kölcsönt, ahol a jövőben esély van ilyen szabályozásra.
A banki hitelbírálat jellemzően előretekintő, a potenciális jövőbeli kockázatokat is igyekszik beárazni. Ha egy település például népszerű beköltözési célpont, ahol feszült a helyiek és az újonnan érkezők viszonya, vagy már korábban is felmerült a korlátozás lehetősége (esetleg már vezettek is be például társasházak építésére korlátozást, ahogy Érden és Vácon), akkor a pénzintézetek ezt elővigyázatosságból figyelembe vehetik a hitelminősítés során.
Bárkinek járhat ingyen 8-11 millió forint, ha nyugdíjba megy: egyszerű igényelni!
A magyarok körében évről-évre nagyobb népszerűségnek örvendenek a nyugdíjmegtakarítási lehetőségek, ezen belül is különösen a nyugdíjbiztosítás. Mivel évtizedekre előre tekintve az állami nyugdíj értékére, de még biztosítottságra sincsen garancia, úgy tűnik ez időskori megélhetésük biztosításának egy tudatos módja. De mennyi pénzhez is juthatunk egy nyugdíjbiztosítással 65 éves korunkban és hogyan védhetjük ki egy ilyen megtakarítással pénzünk elértéktelenedését? Minderre választ kaphatsz ebben a cikkben, illetve a Pénzcentrum nyugdíj megtakarítás kalkulátorában is. (x)
Ez a gyakorlat ahhoz vezethet, hogy egy-egy ingatlan értékesítésénél vagy hiteligénylésnél nemcsak a lokáció, az állapot és az energiahatékonyság lesz döntő tényező, hanem a szabályozási környezet jövőbeni alakulásának kockázata is. Ez különösen érzékenyen érintheti a most fejlesztés alatt álló lakóprojekteket, azokon a településeken, ahol a helyi lakosság vagy az önkormányzat részéről erősebb az igény a beáramlás korlátozására.
Ezek a hitelek kivételt jelentenek
A törvény azt is tételesen felsorolja, kik lehetnek kivételezettek, és vásárolhatnak annak ellenére is ingatlant, hogy a helyi önkormányzat rendeletben korlátozza a beköltözéseket. Ide tartoznak többek között az egyházi alkalmazottak, vagy akiknek a családja az adott településről származik, esetleg ott tanultak.
Valamint külön kiemelik azokat, akik valamilyen lakáscélú állami támogatást igénybe véve költöznének be a korlátozással érintett területre.
A CSOK Plusz, falusi CSOK esetében tiszta a helyzet, ugyanakkor más, szintén államilag támogatott hitelek, mint a Babaváró, vagy a Munkáshitel esetében kérdéses, hogy az igénylők kivételt képeznek-e a törvény hatálya alól - mert ezek ugyan fordíthatók ingatlancélra is, de nem kifejezetten ezt támogatják.
A szabad felhasználású konstrukciókat sokan önerőként használják fel a lakáshitel igénylésekor, de így őket kizárhatják az ingatlanvásárlásból az önkormányzatok - már ha más, kifejezetten lakáscélú támogatást nem igényelnek.
Ennek kapcsán Argyelán József, a Bankmonitor elemzési igazgatója korábban azt mondta a Pénzcentrumnak:
a Babaváró és a Munkáshitel szigorúan nézve nem tekinthető lakáscélú támogatásnak, mert a kapott összeg szabadon felhasználható, elkölthető. Ezen támogatásoknál nem feltétel, hogy a kérdéses, megvásárolt ingatlanban szerezzenek állandó címet a családok, hiszen ilyen cél nem is kapcsolódik az adott támogatáshoz.
Korábban az ügyben pontosítást is kértünk a Területfejlesztési Minisztériumtól, de mindeddig nem válaszoltak.